【実録】1棟目の銀行選びで失敗？有名業者に断られた話
※はじめに（免責事項）
本記事は、医師である私自身の不動産投資活動における実体験（融資相談の記録）に基づいています。特定の金融機関や不動産会社の優劣を決定づけるものではありません。融資基準は個人の属性や時期により大きく異なりますので、参考情報としてお読みください。
「1棟目はとりあえず、有名な大手（シノケンなど）で買えば安心だろう」
そう考えている初期研修医の先生や、若手のドクターはいませんか？ ちょっと待ってください。 そのハンコを押す前に、知っておいてほしい「残酷な真実」があります。
この記事を読むと、以下のことがわかります。
- 1棟目の「銀行選び」が、その後の運命（2棟目が買えるか）を決める理由
- 私のように、有名業者やコンサルから「門前払い」を食らうリスクの回避法
結論から言うと、私は「融資の順番」を深く考えずにスタートしてしまいました。 実際に自宅（住宅ローン）とシノケン（アパートローン）を抱えた状態で、他社に特攻し、見事に玉砕したばかりのホヤホヤの情報（笑）をシェアします。
目次
1. 順調だと思っていた私の資産形成
私は2023年に医師になり、現在は北海道で働いています。 「医師の信用力」をフル活用すべく、以下の順序で不動産を購入しました。
- STEP 1 自宅マンション： 住宅ローンで購入
- STEP 2 1棟目アパート： シノケンで購入（2025年7月開業）
シノケンの物件は立地も良く、システムもしっかりしています。 「まずは手堅い1棟目を手に入れた。よし、この調子で2棟目、3棟目と増やしていくぞ！」 そう意気込んでいました。
しかし、この時私は知らなかったのです。
「1棟目の銀行選びで、未来の選択肢がロックされる」ということを。
2. 有名企業とコンサルからの「死刑宣告」
2棟目を探すため、意気揚々と某有名不動産会社や、医師向け不動産コンサルタントにZOOM面談を申し込みました。 しかし、結果は散々なものでした。
ケースA：某有名不動産会社の場合
担当者の方は非常に親切でしたが、私の借入状況（住宅ローン＋シノケンのアパートローン）を見た瞬間、顔色が曇りました。
結論：門前払い。
※ただし、この担当者さんは「なぜダメなのか」「どの銀行なら可能性があるか（金利は高いが）」を詳しく教えてくれたので、勉強にはなりました。
ケースB：医師専門コンサルタントの場合
「不動産投資で困っている医師を助けたい」というキャッチコピーのコンサルタントにも相談しました。
結論：まさかの逆ギレ気味に門前払い。
「困っている医師を助ける」のではなかったのか…と落胆しました。まるで「真っ白なキャンバス以外には絵を描かない」と言われた気分です。
他の企業で斡旋している銀行評価では「リュックの容量（借入枠）」は、パンパンということでした。
3. なぜ「浮気」は許されないのか？
▼ シノケンのようなパッケージローン
「金利は少し高いけど、提携銀行の力で、年収の倍率ギリギリまで貸してくれる」のが特徴です。 つまり、シノケン以外で融資を引くには私の「借金できる枠（リュックの容量）」を、1棟目で限界まで使い切ってしまっていたのです。
▼ 次の銀行の視点
「この人、もうリュックがいっぱいじゃん。これ以上貸しても返せないでしょ？」と判断されます。 これを金融用語で「与信枠（よしんわく）の圧迫」と言います。
相談した業者さんたちが暗に伝えてきたのは、こういうことでした。
1棟目の銀行選びが、2棟目の難易度を劇的に変えます。
4. 誤解しないで！シノケンは悪くない
ここまで書くと「シノケンで買ったのが失敗だったの？」と思われるかもしれませんが、それは違います。 私が購入した物件自体には、非常に満足しています。
- ✔ 物件の質： 新築なので修繕リスクが低い。
- ✔ 最強の保証： エアコンや給湯器などの設備に「22年間の無料保証」がついています。
通常、10年もすれば設備は壊れ始め、数十万円の出費になります。これが無料というのは、長期保有において最強の安心材料です。 管理の手間もほぼゼロなので、本業が忙しい研修医・専攻医には最適です。
要するに、「ゆっくり資産形成したい人」にはシノケンは正解ですが、「短期間でガンガン規模を拡大したい人」にとっては、1棟目に選ぶと次の融資が引きにくくなるというだけの話なのです。
要は「自分のゴール」と合っているかどうかです。
5. まとめ
記事の要点
- 1棟目の融資をどこで引くかで、2棟目の融資難易度が激変する
- パッケージローンで与信枠を使い切ると、他社の好条件な融資は受けられなくなる（門前払い）
- ただし、シノケン等の物件自体が悪いわけではない（設備保証などは優秀）
「自分がどういうスピード感で資産を増やしたいか」を最初に決めておくべきでした。 もし拡大を目指すなら、1棟目は「融資枠を圧迫しない銀行」を選ぶ必要があったのです。
【ブログでは書けない「裏話」は直接聞いてください】
記事の中ではボカしましたが、
「私を門前払いした業者の実名」や、「担当者がこっそり教えてくれた、この状況からでも融資が出そうな銀行リスト」
といった情報は、さすがに公の場では書けません（笑）。
もし、同じように融資で悩んでいる先生がいらっしゃれば、お問い合わせフォームから直接ご連絡ください。
こっそり情報共有させていただきます。
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※E-E-A-T対策：本記事で触れた『設備保証』の内容は、私が契約した時点（2025年）のものです。契約条件は変更される可能性がありますので、必ずご自身の契約書をご確認ください。
