医師が都内新築木造を選んだわけ。1.6億フルローンと節税戦略
※はじめに（免責事項）
本記事は、医師である私個人の投資判断と経験に基づく記録です。特定の金融商品や投資手法を推奨するものではありません。不動産投資にはリスクが伴いますので、最終的な判断は専門家にご相談の上、ご自身の責任で行ってください。
こんにちは！勤務医大家のほねぶとDr.**です 🦴🩺
前回の記事では、私が1棟目のパートナーとして「シノケンプロデュース」を選んだ理由（メリット・デメリット）についてお話ししました。
今回は、数ある不動産投資の選択肢（区分マンション、地方RC、中古アパートなど）の中から、「なぜ『都内・新築・木造』の1棟アパートを選んだのか？」 その戦略的理由を解説します。
また、巷でよく言われる「医師の信用力」が、実際の融資現場でどう炸裂したのか、そのリアルもお伝えします。
目次
1. 【医師の特権】1.6億円フルローン・40年融資の裏側
不動産投資、特に1棟アパートのような高額投資において、勝負を決めるのは「融資」です。 ここで、医師という属性（社会的信用力）は最強の武器になります。
私が1棟目（約1.67億円）で購入した際の条件は以下の通りです。
- 融資金額： フルローン
- 融資期間： 長期 （法定耐用年数を大きく超える）
- 金利： 約2% （提携ローン活用）
正直なところ、「もし失敗しても、医師として当直を増やせば返済できる」という銀行側の評価が、この好条件を引き出したことは間違いありません。
信用力があるからといって、収益性の低い物件を高値掴みしては意味がありません。医師の信用力はあくまで「スタートラインに立つためのチケット」であり、ゴールを保証するものではないと肝に銘じています。
2. なぜ「新築」なのか？（融資期間と修繕リスク）
利回りの高い「中古」ではなく、あえて「新築」を選んだ理由は3つあります。
① 融資期間を長く取れる（キャッシュフローの確保）
中古物件は残存耐用年数が短く、融資期間も短くなりがちです。新築であれば最長期間（私の場合は40年）で組めるため、月々の返済額を抑え、手残りを確保しやすくなります。
② 当面の修繕リスクがほぼゼロ
中古アパート経営の最大のリスクは、突発的な修繕（給湯器故障、雨漏りなど）です。激務の専攻医である私にとって、買ってすぐにトラブル対応に追われるのは避けたかった。新築なら設備保証があり、事業計画が狂いにくいです。
③ 入居者募集に圧倒的に強い
最新の設備（スマートロックや宅配ボックスなど）を備えた新築は、やはり入居者に選ばれます。競合物件との差別化が容易で、空室リスクを低減できます。
3. なぜ「木造」なのか？（減価償却の魔法）
RC（鉄筋コンクリート）造ではなく「木造」を選んだ最大の理由は、「減価償却」です。
減価償却期間が短い＝単年の節税効果が高い
（償却期間が長く、毎年の経費計上額は小さい）
（償却期間が短く、毎年の経費計上額が大きい）
高所得者である医師にとって、不動産所得を赤字にして給与所得とぶつける（損益通算する）ことは、所得税・住民税を圧縮する強力な節税策になります。 木造は「早く経費化できる」ため、初期の節税メリットが非常に大きいのです。
※通常、木造は耐用年数が短いため融資期間も短くなりますが、今回は「劣化対策等級」などを取得した新築アパートだったため、「木造なのに長期ローン」という、キャッシュフローと節税を両立できる裏技的条件が使えました。
4. なぜ「都内」なのか？（資産防衛の鉄則）
私は北海道在住ですが、1棟目は「東京」を選びました。
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賃貸需要の底堅さ
日本の人口は減っていますが、東京への流入は止まりません。空室リスクを極限まで下げるには、やはり東京一択でした。
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土地値が残る（資産価値）
区分マンションとは違い、1棟アパートは「土地」も所有します。建物が古くなっても、都内の駅徒歩圏内の土地には価値が残ります。これは長期的な資産防衛になります。
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事業的規模（5棟10室）の達成
私の物件は10戸以上あります。これにより一発で「事業的規模」の要件を満たし、青色申告特別控除（65万円）などの税制優遇をフル活用できるようになりました。
5. まとめ：攻めより「守り」の第1棟目
私が最初の投資物件として「都内新築木造1棟アパート」を選んだ理由
- 医師の信用力をフル活用し、有利な融資（長期・フルローン）を引くため
- 新築で修繕リスクを排除し、本業に集中するため
- 木造の減価償却を活用し、高所得者の税金を圧縮するため
- 都内の土地を持ち、資産価値の目減りを防ぐため
利回りは地方の中古物件に劣りますが、1棟目は「大失敗しない鉄壁の守り」を固める戦略を取りました。
この経験を糧に、2棟目以降はもう少しリスクを取って利回りを追及する（中古や地方など）戦略も検討中です。 医師の皆様の投資判断の一助になれば幸いです！
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▼ 参考文献・情報源
- 国税庁: No.2100 減価償却のあらまし
