1.6億円！1棟目にシノケンを選んだ「理由」と「後悔」
※はじめに（免責事項）
本記事は、医師である私個人の等身大の投資体験談です。特定の企業を推奨・批判する意図はありません。投資判断は、必ずご自身の責任と専門家の助言の元で行ってください。
こんにちは！勤務医大家のほねぶとDr.**です。
突然ですが、あなたは「約1億6,000万円」という借金を背負ったことがありますか？
これは、私が医師3年目にして、1棟目のアパート（東京都）を購入した際のローンの総額です。 震えるような金額ですが、私はハンコを押しました。 そのパートナーに選んだのが、あの大手「シノケンプロデュース」です。
多くの不動産投資家が、一度は検討し、そして迷うこの選択肢。 ネット上には「シノケンはやめとけ」「いや、公務員や医師には最適だ」という賛否両論が溢れています。
今回は、実際に購入し、運営の酸いも甘いも噛み分けた私が、以下の2点を徹底的に深掘りして公開します。
- なぜ、当時の私はシノケンを選んだのか？（6つの決定的な理由）
- 知識がついた今だからこそ見える、計算違いと「後悔」
これは、成功談ではありません。かといって失敗談だけというわけでもありません。 これから不動産投資を始めるあなたにとって、教科書よりも価値のある「生きた失敗学」になるはずです。
目次
1. なぜ「シノケン」だったのか？当時の僕を突き動かした6つの理由
不動産投資のキャリア初期において、1棟目の購入は人生最大の決断です。 様々な業者と面談し、セミナーに参加した末に、私がシノケンを選んだ理由は、論理と感情の両面にありました。
① 営業担当者への「人間的信頼」（最大の決め手）
いきなり精神論かよ！と思われるかもしれませんが、結局、数億円の契約は「人」対「人」です。
不動産業界には、ギラギラした「押し売り営業」が多いのが現実です。しかし、シノケンの担当者は違いました。
- リスクの開示： メリットだけでなく、サブリースの落とし穴や空室リスクについても、質問すれば包み隠さず答えてくれた。
- 医師への理解： 私の激務を理解し、しつこい電話営業は一切なし。必要な時に、必要な情報だけをくれた。
「この人は、商品を売りつけようとしているのではなく、僕の資産形成のパートナーになろうとしている」と感じられたことが、最後のひと押しになりました。
② 最初から「事業的規模」でスタートできた
不動産投資には、「5棟10室基準」という重要なラインがあります。 これをクリアして初めて、単なる「副業」ではなく、税務上の「事業」として認められます。
青色申告特別控除（最大65万円）
家族への給与支払い（専従者給与）
「ちまちま区分マンションを買うより、一気に事業家になりたい」 そんな私の野心に、この規模感はぴったりでした。
③ 「北海道在住」のハンデを覆す融資力
通常、地方在住者が東京の物件を買おうとすると、多くの銀行は融資を渋ります。ここで光ったのが、シノケンの「提携ローンの強さ」です。
- フルローン成功： 約1億6,000万円全額融資（自己資金温存）。
- 変動金利約2%・長期： 医師の属性を最大限に活かした好条件。
- 地域カベの突破： 北海道にいながら、提携先を使って東京の物件を買える。
④ 長期の「完走能力」
創業30年以上の実績。この「看板」は、数千万円高い価格設定を飲み込んででも買う価値のある「安心料」だと判断しました。
⑤ 「全国展開」の強み
北海道に住みながら、資産価値の落ちにくい「東京」の物件をピンポイントで選ぶことができました。
⑥ 節税とCFの黄金比
サブリースで安定収入を得つつ、損益通算で税金を取り戻す。「手元の現金は少し増えつつ、税金はガッツリ減る」という魔法のようなバランスに魅了されました。
2. 【大反省会】知識不足が招いた「3つの誤算」
さて、ここからが本題です。 実際に運営を始め、書籍を読み漁り、知識がついた「今の私」だからこそ見える、冷徹な現実をお話しします。 私の目標が「老後の年金作り」から「資産規模の拡大（FIREやメガ大家）」へと変わったことで、1棟目の選択は「足かせ」となってしまいました。
誤算①：サブリースは「麻薬」であり「足かせ」だった？？
サブリース（家賃保証）は、初心者にとって精神安定剤ですが、投資家にとっては毒にもなります。
- 利益の構造的欠陥： 「安心」の対価として、相場より高い手数料（保証料）を引かれます。その結果、私の手元に残る現金（キャッシュフロー）は月10万円弱。
- 次の物件が買えない： 不動産投資を拡大するには、手元の現金を貯めて、次の物件の頭金にする必要があります。しかし、この薄い利益では、次の頭金が貯まるのに何十年もかかってしまうのです。
誤算②：「評価額」と「購入額」の絶望的な乖離
これが最も恐ろしい点です。 新築アパートには「新築プレミアム（業者の利益や広告費）」が乗っています。
買った瞬間に、「含み損」を抱えている状態です。 これが何を意味するか？
- 売るに売れない： 今すぐ売却しようとしても、売値よりローン残債の方が多いため、差額の数千万円を現金で用意しないと売れません。
- 追加融資がストップ： 次の銀行に行くと「先生、1棟目で借金過多（債務超過）ですね」と判断され、2棟目の融資が非常に厳しくなります。
「出口戦略（どう終わるか）」を考えず、「入り口（買いやすさ）」だけで飛びついてしまったツケです。
誤算③：医師の「高属性」の無駄遣い
医師免許と高収入があれば、銀行は簡単にお金を貸してくれます。 しかし、その「借りられる枠」には限度があります。 私はその貴重な「処女枠（1回目の融資枠）」を、キャッシュフローの出にくい、評価額の低い物件で使い切ってしまいました。
もし時間を戻せるなら、この1.6億円の枠を使って、「中古の高利回りRCマンション」や「評価額の高い築古アパート」を買っていたでしょう。 そうすれば、今頃は手元に年間数百万円のキャッシュが残り、2棟目の購入に進めていたはずです。
3. もし、今の知識で「あの日」に戻れるなら？
もし私がタイムマシンに乗って、契約書にハンコを押そうとしている「過去の自分」に会えたら、こうアドバイスします。 「おい、そのペンを置け。そして自問自答しろ」
Q. お前のゴールはどっちだ？
⬇
それならハンコを押せ。
シノケンは最高のパートナーだ。
⬇
ならばやめておけ。
その1.6億円の枠は、もっと稼ぐ物件のために温存しろ。
シノケンが悪かったわけではありません。
「自分のゴール（事業拡大）」と「選んだ手段（安定重視のシノケン）」がミスマッチだった。
これが、私の失敗の本質です。
4. まとめ：この失敗を糧に、僕は進む
1棟目の購入は、「手痛い勉強代」を含んだほろ苦いスタートとなりました。 しかし、後悔ばかりではありません。
- 事業的規模による経費スキームを作れたこと
- 「良い物件・悪い物件」を見極める審美眼が養われたこと
- 何より、1.6億円の借金にビビらない「投資家のマインド」ができたこと
これは、本を読んでいるだけでは絶対に手に入らない財産です。 今後は、この経験を糧に「キャッシュフロー重視・自主管理」の高利回り物件を狙い、リカバリーを図っていきます。
シノケンの物件は諸経費を含め、今の所キャッシュフローもプラスで回っていますし、立地や条件さえ選定すれば、資産拡大ではなく資産防衛の点では手堅い不動産投資であると断言はできます。
これから不動産投資を始める先生方。 どうか、「業者の言いなり」ではなく、「自分のゴール」を明確にしてから、最初の1歩を踏み出してください。
僕のこの赤裸々な告白が、あなたの「賢明な判断」の一助になれば、これ以上嬉しいことはありません。
▼あわせて読みたい
▼参考書籍・サイト
- 『金持ち父さん貧乏父さん』ロバート・キヨサキ著
- 『世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生』浅井佐知子著
