シノケンの契約どっち？サブリースを選んで後悔した医師の話【実録】
※はじめに（E-E-A-T対策）
本記事は、私が株式会社シノケンプロデュースと実際に契約を交わした経験と、担当者からの説明に基づいた内容です。契約条件や保証内容は物件や時期により異なる場合があります。契約締結の際は、必ずご自身の契約書（重要事項説明書）を隅々までご確認ください。
「サブリース（家賃保証）にしておけば安心だよね？でも手数料が高い気がする…」
不動産投資の初心者が最初にぶつかる壁。
それが「サブリース vs 一般管理」の問題です。
この記事を読むと、以下のことがわかります。
- 公式サイトにはさらっとしか書かれていない「一般管理の驚くべき保証」
- 「とりあえず安心だから」とサブリースを選んで、後で私のように後悔しないための判断基準
結論から言うと、私は2025年にシノケン物件を購入し、「サブリース契約」を選びました。
しかし、勉強した今だからこそ言える本音があります。
「一般管理契約にしておけばよかった…」
実際に契約書にハンコを押し、毎月の送金明細を見ているオーナーだからこそ分かる、リアルな「後悔の理由」を解説します。
目次
1. サブリースと一般管理、実は「共通点」が多い？
「サブリース＝保証あり」「一般＝保証なし」そう思っていませんか？ 実はシノケンの場合、一般管理でも驚くほど保証が手厚いんです。ここが私の最大の想定外でした。
【共通点①】空室保証（初回）
サブリースが空室を保証してくれるのは当然ですが、なんと一般契約でも「初回満室保証（45日間）」がついています。
それくらい、客付け力に自信があるということですね。
【共通点②】設備の無料交換保証
これも驚きでした。エアコンや給湯器が壊れたら、普通はオーナーの実費負担です。しかしシノケンは違います。
- エアコン： 22年間保証（無料交換）
- 給湯器・ガス配管： 永年保証（無料交換）
なぜこんなことができるのか？ それは、シノケンのグループ会社（ガス会社）が設備を設置・運営しているからです。「ガスの契約先を変えられない」という縛りはありますが、オーナーとしては突発的な数十万円の出費がゼロになるメリットの方が圧倒的に大きいです。
意外と、一般管理でも守られているんです。
2. ここが違う！お金と融資の分かれ道
では、何が違うのか。それは「退去時の費用」と「銀行の目」です。
【相違点①】退去時の原状回復費用
入居者が引っ越した後、壁紙を張り替えたりクリーニングしたりする費用です。
-
サブリース
基本的にシノケン持ち。
オーナーの追加負担はほぼ無し。 - 一般契約 オーナー負担。
※ただし、一般契約でも「定額リフォーム代」として毎月積み立てるプランもあります。少しギャンブル要素がありますが、これも経費にできます。
【相違点②】融資（ローン）の通りやすさ
ここが一番重要かもしれません。銀行は「安定」を好みます。
「一般管理だと、空室になったら返済が滞るでしょ？ でもサブリースなら毎月定額が入るから、融資してあげるよ」
つまり、「サブリース契約にしないと、そもそも融資が下りない（買えない）」というケースも多々あるのです。
3. 私はなぜ「後悔」しているのか
結論から言うと、私は「サブリース契約」を結びました。 理由はシンプルで、「購入当時の本業（医師）が忙しすぎて、何も考えたくなかったから」です。
しかし、今は少し後悔しています。
▼ サブリースに向いている人（過去の私）
- 毎月の家賃の増減で一喜一憂したくない人（メンタル安定重視）
- 融資の枠がギリギリの人（銀行に安心材料を提示したい人）
- 完全放置で運用したい人（激務の医師など）
▼ 一般契約に向いている人（今の私）
- 多少の手間は惜しまない人
- 資金に余裕があり、広告費（AD）などを自分で出せる人
- 最大利益を狙いたい人
今、私は不動産投資の勉強が楽しくなり、「相場を調べて家賃設定を変えたい！」「もっと利益を出せるはず！」と思うようになりました。 しかし、サブリース契約だとそれができません。
「リスクはないが安心料として、高い保険に入っている状態」
に、少しモヤモヤしているのが正直なところです。
4. まとめ
記事の要点
- シノケンの一般契約は「初回満室保証」や「設備保証」があり、他社よりリスクが低い
- サブリースは「融資を通すための武器」としても機能する
- 「何も考えたくない」ならサブリースだが、勉強意欲があり、リスクをとれるなら一般契約の方が儲かる可能性大！！
【結論】
ご自身の属性（年収や資産）で、「一般契約でも融資が引ける」と言われたなら、一般契約をおすすめします。
「とりあえずサブリース」で思考停止せず、担当者に「一般だと融資厳しいですか？」と聞いてみてください。
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