1. 【超重要】劣化対策等級（構造躯体等）：建物の”寿命”に関わる！

これは、建物の骨組み（構造躯体）がどれだけ「長持ちするように対策されているか」を示す等級です。等級1〜3まであり、数字が大きいほど長持ちすることを意味します。

• 等級1: 建築基準法レベル（最低限）。
• 等級2: 通常想定される維持管理で50年〜60年程度（木造の目安）は、大規模な改修工事を必要としないレベル。
• 等級3（最高等級）: 同様の条件で75年〜90年程度の耐久性が期待できるレベル。

僕が購入した1棟目の木造アパートも、劣化対策等級2を取得しています。

等級が低いと、将来的に大規模修繕が早く必要になり、キャッシュフローを圧迫するリスクがあります。逆に等級が高ければ、建物の寿命が長く、金融機関からの評価（融資期間など）も良くなる可能性があります。中古物件を見る際も、この等級は必ずチェックしましょう。

2. 耐震等級：入居者と資産を守る”強さ”！

地震に対する建物の強さを示す等級です。こちらも等級1〜3まであります。

• 等級1: 建築基準法レベル（震度6強〜7で倒壊しない）。
• 等級2: 等級1の1.25倍の強さ（学校や病院レベル）。
• 等級3: 等級1.5倍の強さ（消防署や警察署レベル）。

等級が高いほど安心ですが、建築コストも上がります。投資物件としては、コストと安全性のバランスを考える必要がありますが、等級が高いことは入居者へのアピールポイントになり、地震保険料の割引も受けられるため、ランニングコスト削減にも繋がります。

積算評価（コストアプローチ）：

土地と建物の価値を別々に計算して足し合わせる方法。「今、同じものを作ったらいくらか？」という視点です。特に土地値比率（物件価格に占める土地の割合）が高い物件は、この積算評価が出やすく、資産性が高いと判断されます。（僕の1棟目は、この積算評価が購入価格より低かったのが反省点です…）

収益還元評価（インカムアプローチ）：

その物件が生み出す収益（家賃）から逆算して価値を決める方法。「どれだけ稼げるか？」という視点です。利回りが高い物件ほど評価が高くなります。